住宅ローンの事前審査と本審査の違い

2019/05/21

住宅ローンを借りる際は、融資を希望する金融機関の審査に通過する必要があります。通常、金融機関の住宅ローン審査は、事前審査（仮審査）と本審査に分かれており、住宅ローンの申し込みから借り入れ完了までには約１ヶ月から1か月半程度かかります。住宅ローンに申し込むと１つめの事前審査はクリアしたが、２つめの本審査で落ちてしまった。

あるいは、事前審査のときは満額で借り入れOKだったものが、本審査では減額された等、２つの審査の結果が異なることはめずらしくありません。特に本審査で落ちてしまうと、住宅ローンの申し込みを最初からやり直さなければならないため、できれば、事前審査・本審査ともスムーズに通過したいというのが、多くの方の本音ではないでしょうか。

そこで今回は「住宅ローンの事前審査と本審査の違い」にスポットを当てます。２種類の審査の違いと、無事通過するためには、それぞれ、どのような点に注意をすれば良いか、万が一本審査で思い通りの結果が出なかった場合の対処法などをお伝えします。

◆事前審査のチェック項目は

「返済負担率」と「信用情報」住宅ローンの事前審査では、借入希望額の妥当性（返済負担率）と、申込者の信用情報がチェックされます。

●まずチェックされる返済負担率とは？

返済負担率は、年収に占める年間の返済額の割合のことです。希望する借入額が申込者の年収から考え、無理なく返済できる範囲かどうかを判断する場合の参考となります。民間金融機関の場合、住宅ローンの返済負担率は、年収に応じて20％から40％です。(年収が低いほど返済負担率も低く設定）

また、半官半民の住宅ローンであるフラット35の返済負担率は30％から35％(年収400万円未満か以上かで分かれる）が妥当とされています。

●信用情報は全部の金融機関で共有されている

その一方で信用情報とは、申込者の借入の状況や返済の実績などです。たとえば、クレジットカードの利用状況や、車のローン・携帯電話の分割払い等の借り入れがあるかどうか、さらには、それをきちんと返済しているかどうかを調査されます。

これらは個人信用情報と呼ばれ、専門の機関（信用情報機関）に登録されています。

たとえば、車のローンの引落日にお金が足りず、返済を１ヶ月以上滞納してしまうと、信用情報機関のブラックリストに記録され、ローンを完済したあとも一定期間が経過するまでは、住宅ローンの審査に通らなくなる可能性があるのです。個人信用情報は、日本では以下の3つの機関が管理しており、登録内容はそれぞれに加盟している業者（金融機関、クレジットカード会社、保証会社等）の間で共有されています。

いずれの機関も本人が希望すれば情報開示を行っている（有料 ※500円から1,000円）ため、過去にクレジットカードや携帯電話の料金等を滞納したことがある場合で、住宅ローンの事前審査が通りにくいと感じる状況のときは、記録をチェックしてみると良いでしょう。

●日本の個人信用情報機関 • KSC（全国銀行個人信用情報センター）主な加盟業者銀行、信託銀行、信用金庫、農業協同組合、信用組合 • JICC（日本信用情報機構）主な加盟業者消費者金融、クレジットカード会社、信販会社、保証会社、リース会社、銀行 • CIC（CREDIT INFORMETION CENTER）主な加盟業者消費者金融、信販会社、クレジットカード会社、保証会社、リース会社、保険会社、携帯電話会社

返済負担率と信用情報にさえ問題がなければ、ほとんどの事前審査はパスすることができます。

なお、事前審査を申し込むのは、購入する物件が決まったタイミングです。ハウスメーカーや不動産会社の担当者が申し込みを代行してくれるケースもありますが、その場合は業者が提携している金融機関（メガバンクや地銀等）になることが多く、住宅ローン金利の低さに優位性があるネット銀行は対象外となりがちです。

「少しでも金利の低い住宅ローンが良い」「金利と団信のバランスが取れた住宅ローンにしたい」など、利用したい住宅ローンが固まっている場合は、自分でもいくつか住宅ローンの候補をリストアップし、事前審査を申し込むと良いでしょう。

本審査とは異なり、事前審査は複数の金融機関に同時に申し込んでも支障がないため、本命の金融機関での本審査が思い通りの結果にならなかった場合に備えて、いくつかの金融機関で審査を通過させておくのがおすすめです。

◆本審査では「契約者の情報」や「物件の価値」も審査の対象になる

事前審査でOKが出ると、本審査の申し込みになります。本審査では事前審査よりもチェック項目が増え、契約者自身の就労状況や健康状態、購入する物件の価値なども評価対象に含まれることになります。

国土交通省が毎年調査する住宅ローンの実態調査によると、金融機関が審査項目として重視するのは、「健康状態」「年齢（借入時、完済時）」「勤続年数」「年収」といった契約者自身に関わるものと、「担保価値」「営業エリア」など物件に関連したものが過半を占めています。

●融資を行う際に考慮する項目

• 1健康状態（98.6％）
• 2借入時年齢（98.3％）
• 3完済時年齢（97.7％）
• 4担保評価（97.2％）
• 5勤続年数（95.7％）
• 6年収（95.6％）
• 7連帯保証（94.9％）
• 8返済負担率（90.7％）
• 9金融機関の営業エリア（90.3％）
• 10融資可能額（融資率）－購入の場合（79.6％）

「健康状態」が重視されるのは、持病があると団体信用生命保険（団信）への加入が難しくなるためです。団信は、契約者に万一のことがあった場合に、引受会社が住宅ローンの残債を支払い、住宅ローンの残高がゼロになる住宅ローン利用者のための保険です。

団信に加入できないと、住宅ローンを借り入れることそのものが難しくなります。また、完済時の「年齢」が定年をすぎると、収入減などによって返済が厳しくなる傾向があることから、本人の年齢と返済期間の兼ね合いも細かくチェックを受けます。

「担保価値」は、物件の時価評価額で見られます。万一、借り入れ後に住宅ローンの返済が難しくなると、銀行は物件を差し押さえ、競売等によって資金を回収しようとします。

しかし、物件の担保価値が低い場合は、売却によって十分な資金を回収することができないため、住宅ローンの審査も通りにくくなるでしょう。一般的には、新築住宅よりも中古住宅のほうが、査定者による担保評価が分かれやすくなります（不動産会社と銀行など）。

また、不動産価格の変化が大きい時期は、新築住宅であっても売り出し価格と時価評価額がずれることがあるため注意が必要です。

なお、事前審査でも対象だった「返済負担率」は、本審査においても重要な審査項目となっています。

申込者の年収によって、妥当な融資金額を算出するため、場合によっては希望額よりも減額される可能性があります。

◆住宅ローンの本審査を攻略する方法

●事前審査は複数の金融機関で通過しておこう

住宅ローンで本審査に落ちたり、借入額を減額された場合は、別の金融機関で改めて住宅ローンを申し込み、審査を受けることになります。

しかし、本審査の結果が出てから他の住宅ローンを検討していると、事前審査からの申し込みで更に１ヶ月程度の時間がかかることになります。

そのため、事前審査は購入物件を決めた時点でいくつかの金融機関に申し込んでおくことが必須です。あらかじめ、複数の金融機関で事前審査を通過しておけば、本審査で思い通りの結果が出なかった場合も、別の金融機関で本審査から手続きをスタートできるので効率的です。

本審査の内容は、金融機関ごとに違うため、たとえ１つの本審査に落ちたとしても、別の金融機関の本審査に通ることは決してめずらしくありません。

◆審査スピードの早い住宅ローンを活用しよう

通常、住宅ローンの申し込みから借り入れまでにかかる期間は１ヶ月から１ヶ月半程度です。

しかし、一部の住宅ローンはペーパーレス化などを進めることによって審査期間を大幅に短縮しています。本審査がうまく行かなかった場合も、結果が早くわかるほど、次の金融機関を検討できるため、審査の早い住宅ローンの情報はチェックしておくと良いでしょう。

●フラット35を検討してみよう

住宅ローンの本審査にどうしても通りにくい場合は、フラット35を検討してみる方法もおすすめです。

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携する長期固定金利型の住宅ローンです。半官半民で運営されているため、住宅ローンの審査項目は少なめで、審査の基準も明確です。審査の項目が多数あり、非公開の審査基準も設けられている民間の住宅ローンと比較すると、条件を満たしているかどうかがわかりやすいうえ、条件を満たしてさえいれば審査を通過することができます。

★フラット35の審査基準

申込者の条件

返済負担率：年収400万円未満：30％以下、年収に400万円以上35％以下

年齢：満70歳未満

国籍：日本国籍保持者、永住許可保持者、もしくは特別永住者

住宅の条件：

• 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅

• 住宅の床面積が一戸建て70平方メートル、マンションで30平方メートル

• 住宅の購入価額もしくは建設費が1億円以下

◆まとめ

住宅ローンを申し込む際、事前審査と本審査という２つの審査があるのはなぜなのか、疑問に思う方も多いでしょう。事前審査は複数の金融機関に同時に申し込むことができ、審査結果も比較的早くわかります。先に事前審査を通しておくことで、住宅ローンの選択肢を増やすメリットもあるため、この段階では様々な住宅ローンを比較するのがおすすめです。一方の本審査は、本命の金融機関にしぼって申し込むのが基本です。

本審査を申し込むと、前述の信用情報機関に登録され、銀行間で情報が共有されます。本審査をいくつも同時に申し込むことが、金融機関の心証を悪化させ、審査結果に響くケースもあるため、本審査は落ちたことが確定してから他の金融機関を検討したほうが無難でしょう。

住宅ローンの審査は、希望の住宅を手に入れるための正念場ともいえるイベントです。

事前審査と本審査の違いとそれぞれの役割を理解したうえで、本命の住宅ローンの審査に通過しましょう！それでは、また！